Poradnik kredytowy – co wiesz na temat kredytu hipotecznego ?

Wiedza o kredytach hipotecznych, a w szczególności praktyczne informacje pomocne w tym, by podjąć najbardziej optymalną i – co najważniejsze – świadomą decyzję kredytową, nie jest aż tak złożona, jak mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. Jest jednak kilka specjalistycznych pojęć, których znaczenie należy poznać i zapamiętać. Mogą być bowiem mylące, bo w języku potocznym wydają się oznaczać to samo (np. marża i prowizja).

Kredyt mieszkaniowy

Będąc na etapie podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości powinniśmy sprawdzić, czy w dziale IV Księgi Wieczystej nie ma wpisanej hipoteki lub w dziale III służebności na rzecz osób trzecich. Poproś sprzedającego o numer Księgi Wieczystej możesz ją przejrzeć elektronicznie na stronie ekw.ms.gov.pl Jeśli w KW jest hipoteka na rzecz banku, wtedy trzeba do wniosku o kredyt dołączyć opinię bankową – to zadanie dla sprzedających.

W przypadku kredytu na mieszkanie posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dodatkowymi dokumentami, jakie będą wymagane do wniosku, są zaświadczenia ze Spółdzielni Mieszkaniowej: o przysługującym prawie do lokalu oraz o braku zaległości w opłatach. Wymaganym dokumentem do kredytu jest umowa przedwstępna, chociaż w nielicznych wypadkach występuje oświadczenie.

Program Mieszkanie dla Młodych

W skrócie: z programu Mieszkanie dla Młodych może skorzystać osoba poniżej 35 roku życia, ( przypadku małżeństw bierzemy pod uwagę wiek młodszego kredytobiorcy ), która wcześniej nie posiadała prawa do nieruchomości mieszkalnej oraz kupowane mieszkanie/dom spełnia kryteria wielkości i maksymalnej ceny metra kwadratowego.

To bardzo ważne, zakup jest jedynym kredytowym celem w programie MDM.

Osoby lub rodziny bezdzietne mogą liczyć na 10% wkładu z budżetu Państwa, natomiast z dziećmi – do 30%. Program dotyczy mieszkań i domów na rynku pierwotnym i wtórnym. Więcej informacji znajdziesz na stronie mieszkanie dla młodych

Kredyt na dom

Są dwa warianty kredytu na dom: zakup gotowego domu oraz budowa.

Przy zakupie, poza umową przedwstępną, potrzebne są dwa dokumenty: wypis i wyrys z ewidencji gruntów dla działki (np. z wydziału Geodezji gminy lub starostwa). Przy kredycie na budowę lub inaczej budowlano – hipotecznym musimy dodatkowo dołączyć prawomocne pozwolenie na budowę (z pieczęcią, że jest ostateczne), kosztorys budowy oraz wybrane strony projektu budowlanego. Kredyt na budowę wypłacany jest w transzach.

Specyficznym rodzajem kredytu budowlano – hipotecznego jest kredyt na zakup działki i następnie budowę domu. Zazwyczaj dzieli się proces na dwa etapy i dwa kredyty: jeden na zakup działki, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę drugi kredyt – na budowę. Tylko w niektórych bankach można sfinansować zakup działki i budowę za pomocą jednego kredytu. Ma to taką zaletę, że od razu mamy zagwarantowane finansowanie całej inwestycji i nie musimy starać się o kredyt dwukrotnie.

Kredyt refinansowy

Kredyt refinansowy to inaczej spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego w innym banku. Ma to oczywiście sens wtedy, gdy nowy kredyt będzie miał zdecydowanie lepsze warunki i w związku z tym obniżymy wysokość spłacanych rat.

Należy pamiętać, że są koszty związane z przeniesieniem kredytu, jak prowizja, opłata za ponowną wycenę nieruchomości oraz opłata za wpisanie do księgi Wieczystej hipoteki na rzecz nowego banku i opłata za wykreślenie hipoteki starego.

Kredyt konsolidacyjny

Zdarza się, że spłacamy kilka zobowiązań o różnej wysokości oprocentowania: karty kredytowe, limity czy kredyty gotówkowe. Jeśli mamy możliwość zabezpieczenia kredytu na jakiejś nieruchomości, niekoniecznie własnej, dobrym rozwiązaniem jest kredyt konsolidacyjny, czyli spłata wszystkich zobowiązań i ich zamiana w jeden kredyt hipoteczny.

Zaletą kredytu konsolidacyjnego jest obniżone oprocentowanie, możliwość wydłużenia długości kredytu nawet do 25 lat a więc zdecydowanie niższe raty.

Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna to specyficzny rodzaj kredytu. Jest zabezpieczony hipoteką na nieruchomości ale nie ma wskazanego celu, na jaki mają być przeznaczone środki. Tym właśnie różni się od kredytu hipotecznego – brakiem celu mieszkaniowego. Z tego też powodu oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest wyższe niż kredytu celowego.

Hipoteka – ograniczone prawo do nieruchomości udzielone przez jej właściciela innej osobie lub instytucji. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku poprzez wpisanie jej do księgi wieczystej jest zabezpieczeniem w razie niespłacenia kredytu hipotecznego – w takiej sytuacji bank ma prawo odzyskać pożyczone środki poprzez zajęcie nieruchomości przez komornika i sprzedanie jej na licytacji.

Hipoteka kaucyjna – zabezpieczenie do określonej kwoty, która może być wyższa niż kwota kredytu.

Hipoteka zwykła – zabezpieczenie w wysokości kwoty kredytu.

LTV (loan to value – z ang. pożyczka do wartości) – wskaźnik proporcji kwoty kredytu do wartości nieruchomości (biorąc 80 tys. zł kredytu na

nieruchomość za 100 tys. zł, LTV wynosi 80%).

Marża banku – część składowa oprocentowania kredytu (oprócz WIBOR-u, EURIBOR-u lub LIBOR-u), ustalona w umowie kredytowej i

praktycznie niezmienna przez cały okres kredytowania.

W uproszczeniu: to główny zarobek banku na udzielonym kredycie

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania kredytów złotówkowych; stopa referencyjna ustalana codziennie w ramach tzw. fixingu na polskim rynku międzybankowym dla pożyczek w polskich złotych (PLN). W uproszczeniu: to procent, za jaki banki są gotowe pożyczać sobie nawzajem PLN. Przy kredytach stosowane są różne stawki WIBOR, najpopularniejsze są 3,6 i 12 miesięczne. Dlatego też raty kredytów hipotecznych są „ruchome”. Zmieniają się, ponieważ w ww. okresach WIBOR będzie miał różną wartość.

Oprocentowanie kredytu – marża banku + stopa bazowa (w praktyce jedna ze stóp referencyjnych: WIBOR dla PLN, LIBOR dla CHF i USD, EURIBOR dla EUR. Jest zmienne, ponieważ składa się ze stałej marży i zmiennej stopy referencyjnej.

Prowizja – jednorazowa opłata naliczana jako odsetek od kwoty udzielonego kredytu, ponoszona przez kredytobiorcę przed wypłatą kredytu, lub jest kredytowana.

Rata kredytu – rata kapitałowa + rata odsetkowa; część należności płacona w regularnych odstępach czasu (najczęściej comiesięcznie) do banku tytułem spłaty kredytu.

Rata kapitałowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części pożyczonej kwoty kredytu.

Rata odsetkowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części oprocentowania kredytu.

Raty równe – w założeniu takie same przez cały okres kredytowania, lecz w praktyce równe tylko umownie, bo zmieniają się wraz ze zmianą oprocentowania wynikającą z chwiejności stóp bazowych (najczęściej co 3 lub 6 miesięcy). Przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania suma rat równych jest zawsze wyższa niż suma rat malejących.

Raty malejące – maleją wraz ze spłatą kolejnych rat. Oblicza się je, dzieląc kwotę kredytu na równe części (raty kapitałowe są równe) i dodając malejące raty odsetkowe (na początku są wyższe, bo naliczane od większej kwoty i dłuższego okresu pozostającego do zamknięcia kredytu). Raty malejące wymagają wyższej zdolności kredytowej, ale przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania ich suma jest mniejsza od sumy rat równych. Taki kredyt jest tańszy, od kredytu z ratami równymi.

Promesa kredytowa – „przyrzeczenie” banku odnośnie do udzielenia kredytu wnioskodawcy po spełnieniu określonych warunków. Promesa nie jest umową i nie musi być wiążąca dla banku, a jej warunki mogą być odmienne w każdym z banków.

Okres kredytowania – okres liczony od dnia wypłaty pierwszej raty kredytu (lub pierwszej jego transzy) do określonego w umowie dnia spłaty całkowitej kredytu wraz z odsetkami.

Karencja w spłacie kapitału – okres w którym nie jest wymagane dokonywanie spłat rat kapitałowych, a jedynie rat odsetkowych kredytu. Zwykle występuje przy kredytach na budowę.

Spread walutowy – to różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży waluty. Koszt spreadu walutowego jest skutkiem tego, że kredyt udzielany w walucie obcej wypłacany przez bank i spłacany przez kredytobiorcę jest w złotówkach. Bank wypłaca kredyt po kursie kupna waluty (niższym), natomiast spłacany jest on po kursie sprzedaży (wyższym). Obecnie istnieje możliwość spłacania kredytu bezpośrednio w tej walucie, w jakiej został zaciągnięty

Ubezpieczenie na życie – w niektórych bankach jest dodatkowo obowiązkowym zabezpieczeniem kredytu. W szczególności wymagane, kiedy kredytobiorca przekroczy określony wiek lub jest głównym, jedynym żywicielem rodziny. Stanowi także zabezpieczenie ewentualnych spadkobierców, ponieważ w przypadku śmierci kredytobiorcy kredyt zostanie spłacony odszkodowaniem z jego tytułu.

Ubezpieczenie nieruchomości – od zdarzeń losowych zmniejszających wartość zabezpieczenia; obowiązkowe przez cały okres kredytowania.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zabezpieczenie banku w przypadku, kiedy kredyt przekracza określony odsetek wartościnieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Opłacane do czasu uzyskania odpowiedniego wkładu własnego dzięki spłacaniu rat kapitałowych. Nie jest wymagane przez wszystkie banki.

Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie kredytu do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Wkład własny – są to własne środki finansowe kredytobiorcy, które wraz z kredytem hipotecznych będą wystarczające do zakupu lub budowy nieruchomości. Każdy bank ma prawo ustalić wysokość wymaganego wkładu własnego. Wkład własny może być w formie pieniężnej, ale nie tylko. W przypadku, gdy osoba stara się np. o kredyt na budowę, wkładem własnym może być wartość działki.

Zdolność kredytowa – zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie kredytowej.

Poniżej wyjaśnienia dodatkowych pojęć:

Działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, która

spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych (wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie wurządzenia infrastruktury technicznej) wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (w szczególności z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu); może zostać na niej ustanowiona hipoteka.

Deweloper – inwestor (przedsiębiorca lub przedsiębiorstwo) zajmujący się realizacją inwestycji budynkowych z przeznaczeniem ich na sprzedaż lub wynajem.

Dom jednorodzinny – budynek mieszkalny (wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej) stanowiący konstrukcyjnie jedną całość, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, z wydzielonymi nie więcej niż dwoma lokalami mieszkalnymi i ewentualnie z lokalem użytkowym (zajmującym nie więcej niż 30% powierzchni całkowitej).

EURIBOR (European Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania większości kredytów w euro; stopareferencyjna ustalana codziennie dla krótkoterminowych pożyczek międzybankowych dla euro. W uproszczeniu: to procent, na jaki 57 najważniejszych banków europejskich jest gotowych pożyczać sobie nawzajem euro.

Kredyt walutowy denominowany – udzielony na określoną kwotę w walucie. Wysokość wypłaty w złotych jest zależna od kursu z dnia wypłaty, a nie od kursu z dnia podpisania umowy (np. przy spadku kursu między tymi terminami wypłata w złotych będzie niższa niż zapisana w umowie).

Kredyt walutowy indeksowany – udzielony na określoną kwotę w złotych. Wypłata w PLN następuje według podpisanej umowy (może zmienić się zadłużenie liczone w walucie, ale nie wypłata w złotych).

Lokal mieszkalny – zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego; może mieć „pomieszczenia przynależne” (np. wolno stojący garaż, ale w praktyce rzadko to występuje, bowiem zazwyczaj korzystniej jest taki garaż wydzielić).

LIBOR (London Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania; najczęściej dotyczy kredytów we frankach szwajcarskich (CHF) i dolarach amerykańskich (USD), rzadziej w euro (EUR). Jest to stopa referencyjna dla krótkoterminowych pożyczek międzybankowych dla USD, CHF oraz innych walut, ustalana i publikowana przez British Bankers’ Association (BBA).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – ograniczone prawo rzeczowe zawierające uprawnienia do korzystania z lokalu oraz do rozporządzania swoim prawem (w warunkach zgodności z pierwotnym przeznaczeniem). Jest m.in. prawem zbywalnym i podlega egzekucji, czyli można takie prawo sprzedać czy też obciążyć hipoteką. Może być podstawą do zabezpieczenia kredytu hipotecznego.