Kredyt hipoteczny w 2016 roku – jakie zmiany nas czekają ?

Czy 2016 rok będzie stabilny dla rynku kredytów mieszkaniowych? Jakich zmian spodziewać się mogą w najbliższych miesiącach przyszli kredytobiorcy? Na te pytania odpowiada specjalista ds. kredytowania zakupów nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, że przy dość złożonej sytuacji politycznej i gospodarczej, w jakiej obecnie znajduje się Polska, trudno pokusić się o długofalowe prognozy, dotyczące zarówno rynku nieruchomości (zwłaszcza rynku pierwotnego), jak i silnie związanego z nim rynku kredytów hipotecznych.

Dostępne dane wskazują, że ubiegły rok był jednym z najlepszych w historii polskiego budownictwa mieszkaniowego, potwierdzają to z resztą sami deweloperzy. Wielu Polaków, dostrzegając znaczący spadek rentowności lokat bankowych, decydowało się w 2015 roku zainwestować zgromadzony kapitał w zakup nowego mieszkania, głównie pod wynajem. To naturalne i dość logiczne rozwiązanie, zważywszy, że inwestycja w nieruchomość od wielu lat postrzegana jest jako bezpieczne rozwiązanie na trudne, niepewne czasy. Polacy postanowili uruchomić w tym celu całkiem sporo własnych oszczędności, stąd duża zmiana proporcji w zakupach mieszkań na kredyt w stosunku do zakupów gotówkowych. Oczywiście, był to równie dobry czas dla rynku kredytów mieszkaniowych, o czym najlepiej mówią surowe liczby – w końcu III kwartału 2015 roku banki obsługiwały blisko milion kredytów hipotecznych.

Czy bieżący rok będzie dla obu rynków – nieruchomości i kredytów mieszkaniowych – równie udany? Z całą pewnością trudno będzie zbliżyć się do tych rekordowych wyników, zarówno jeśli idzie o liczbę wybudowanych, jak i sprzedanych lokali. Na drodze staje tu przede wszystkim zapowiedź wprowadzenia podatku bankowego, na którą dość szybko zareagowały banki – kilka z nich już w końcu ubiegłego roku podniosło marżę dla kredytów hipotecznych, zapewne wkrótce dołączą do nich kolejne. Dodatkowo, część banków przyjęło w tym samym czasie wyższy poziom kosztów utrzymania dla osób starających się o kredyt mieszkaniowy. W praktyce zmiany te obniżają zdolność kredytową wielu potencjalnych klientów, zmniejszając tym samym ruch na rynku kredytów i rynku nieruchomości.

Pamiętajmy też o zmianach narzuconych przez Komisję Nadzoru Finansowego, które funkcjonują od początku tego roku i dotyczą obowiązkowego wyższego wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego. To z resztą rozwiązanie charakterystyczne dla wielu innych krajów – pozwala ono zabezpieczyć kapitał kredytodawcy, ale jednocześnie uczy kredytobiorcę większej odpowiedzialności za zobowiązanie finansowe. Czy zatem dodatkowe 5 procent kapitału, jakie należy wnieść do kredytu z własnej kieszeni (plus obowiązujące wcześniej 10 proc.), wyhamuje rynek? Niekoniecznie, bowiem reakcją na powyższe zmiany jest możliwość dodatkowego ubezpieczenia brakującej kwoty, jaką zaoferowało kilka ważnych na rynku banków. Tym samym w ich ofercie wysokość wkładu własnego pozostaje na niezmienionym poziomie 10 procent. Mimo wszystko, należy się liczyć z tym, że w najbliższych miesiącach potencjalni klienci będą znacznie rozważniej podejmować decyzję o zakupie mieszkania.

Z drugiej strony, na rynku dostępna jest obecnie spora nadpodaż wolnych lokali, a wkrótce pojawią się kolejne, których realizację rozpoczęto w czasie największej prosperity, czyli w połowie ubiegłego roku. Jest więc szansa, że wyższy koszt kredytu mieszkaniowego zrównoważy obniżka cen mieszkań, na którą może zdecydować się część deweloperów, którzy będą chcieli jak najszybciej spieniężyć swoje inwestycje.

Na koniec warto jeszcze wspomnieć o zmiennych wskaźnikach ustalanych kwartalnie dla programu Mieszkanie dla Młodych. One także mają bezpośrednie przełożenie na zachowanie rynku. I tak dla przykładu – wskaźnik dla miasta Gdańska w bieżącym kwartale został obniżony o blisko 200 zł w stosunku do IV kwartału 2015 roku. Tym samym dodatkowa pula mieszkań wpisuje się w ramy rządowego programu MdM, co w sposób pośredni obniża ich cenę, a zatem – zwiększa atrakcyjność dla klienta. Mówiąc o tym, chcę zwrócić uwagę na liczne zmiany na rynkach lokalnych, bo to one ostatecznie kształtują wynik w skali całego kraju.

Trudno zatem pokusić się o precyzyjną, jednoznaczną prognozę dotyczącą zachowań obu tych komplementarnych rynków. Pewne jest natomiast, że rozpędzona w 2015 roku sprzedaż mieszkań i kredytów nie wyhamuje zbyt gwałtownie, a dostępne obecnie na rynku lokale z całą pewnością znajdą jeszcze swoich nabywców.

Autor: Radosław Olszewicz, doradca bankowości hipotecznej Alex T. Great Doradcy Finansowi

Artykuł